Ставки по ипотечным кредитам достигли 5% впервые с 2011 года

Ставки по ипотечным кредитам стремительно растут — впервые за более чем десятилетие они превышают 5 процентов — и они начинают сдерживать бурно развивающийся рынок жилья.

Средняя фиксированная ставка за 30 лет, самый популярный ипотечный продукт, на этой неделе достигла нового порога, сообщил в четверг Freddie Mac. Таких высоких показателей не было с февраля 2011 года.

Низкие ставки способствовали возрождению рынка жилья в США после Великой рецессии и помогли поднять цены на жилье до рекордного уровня. Но после двух лет зависания на исторических минимумах ставки резко выросли: в январе 30-летнее фиксированное среднее значение составляло 3,22 процента. Год назад это было 3,04 процента.

Хотя ожидалось, что ставки по ипотечным кредитам вырастут, их рост был быстрее, чем предсказывали многие экономисты. Из-за инфляции ставки взлетели до небес.

Инфляция, которая сильно ударила по потребителям в их повседневной жизни, также причиняет боль покупателям жилья. Несколько месяцев назад покупатель дома готов был заплатить 1347 долларов. в месяц по кредиту в размере 300 000 долларов под 3,5 процента. Если бы покупатель ждал до этой недели, тот же кредит под 5 процентов увеличил бы ежемесячный платеж на 263 доллара, до 1610 долларов.

Усилия Федеральной резервной системы по сдерживанию инфляции стимулируют рост ставок. Хотя ФРС не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, она влияет на них. Центральный банк предпринял первые шаги по снижению инфляции в начале марта, когда впервые с 2018 года повысил базовую ставку. В дополнение к повышению ставки по федеральным фондам ФРС вскоре начнет процесс сокращения своего баланса.

Федеральная резервная система владеет ипотечными ценными бумагами на сумму около 2,74 триллиона долларов. Он указал, что раскроет свои планы по сокращению своих активов на своем майском заседании. Чем агрессивнее ФРС будет продавать эти облигации, тем быстрее будут расти ставки по ипотечным кредитам.

Стоимость жилья влияет не только на покупателей и продавцов. Это также оказалось серьезным препятствием для восстановления экономики и потенциально ставит под угрозу способность политиков обуздать инфляцию, охватившую всю экономику.

Инфляция растет самыми быстрыми темпами за 40 лет: в марте цены выросли на 8,5% по сравнению с прошлым годом. Жилье составляет большую часть — примерно одну треть — корзины товаров и услуг, используемой для расчета инфляции или так называемого «индекса потребительских цен». Это означает, что если цены на жилье в ближайшее время существенно не изменятся, общей инфляции будет гораздо труднее снизиться до более нормального уровня.

Расходы на жилье также стоят особняком от других категорий, таких как бензин, еда или билеты на самолет, которые могут быть более подвержены таким факторам, как продолжающаяся пандемия, сбои в цепочке поставок или война.

Например, маловероятно, что цены на газ или энергию останутся такими же высокими, какими они были, когда Россия вторглась в Украину и вызвала огромные последствия для мировых энергетических рынков. Продукты питания также могут стать дешевле, поскольку цепочки поставок со временем сгладятся.

Но эти силы не применяются к стоимости жилья таким же образом. Арендодатели, которые могут зафиксировать более высокую арендную плату, вряд ли снизят цены год спустя. Покупатели будут продолжать требовать немногочисленные доступные дома. А поскольку рынок жилья перегружен конкурентными торгами и предложениями исключительно за наличные, неясно, насколько резко спрос должен остыть, прежде чем стоимость жилья существенно изменится.

Даже чиновники ФРС ловят волну. На этой неделе управляющий ФРС Кристофер Уоллер заявил, что продал свой дом в Сент-Луисе покупателю за наличные без осмотра.

«Национальный рынок жилья невероятен», — сказал Уоллер на слушаниях сообщества в понедельник, организованных ФРС.

Именно действия ФРС во время пандемии привели к снижению ипотечных ставок. В январе 2021 года 30-летний фиксированный средний показатель достиг нижнего предела на уровне 2,65 процента. Снизив ставку по федеральным фондам почти до нуля и купив казначейские облигации и ценные бумаги с ипотечным покрытием для поддержки экономики, центральный банк открыл эру дешевых жилищных кредитов.

Когда кредиты стали менее дорогими, цены на жилье выросли, поскольку покупатели могли позволить себе тратить больше на жилье. Последний индекс жилья Case-Shiller показал, что цены выросли на 19,2 процента в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Фениксе, Тампе и Майами рост составил 32,6%, 30,8% и 28,1% соответственно.

Цены должны быть умеренными, но рост ставок будет по-прежнему затруднять доступность. И хотя ожидается, что более высокие ставки со временем замедлят покупку жилья, факторы, которые привели к жилищному буму, остаются. Запасы остаются низкими, а спрос остается высоким.

«Мы уже видели замедление покупательской активности с точки зрения уменьшения продаж домов», — сказала Лиза Стертевант, аналитик рынка жилья в Александрии, штат Вирджиния. «Отчасти это связано с нехваткой товаров для покупки. Я думаю, что мы, вероятно, увидим довольно сильную весну, поскольку люди пытаются войти, прежде чем они думают, что ставки станут еще выше».

С ростом ставок бум ипотечного рынка в 2020 и 2021 годах в этом году замедлился. Заявки на рефинансирование сократились до самого низкого уровня с 2019 года. Ассоциация ипотечных банкиров прогнозирует, что в этом году общее количество заявок сократится более чем на 35 процентов. Ожидается, что объемы покупок вырастут на 4 процента, а объемы рефинансирования, по прогнозам, упадут на 64 процента.

«Скачок ставок по ипотечным кредитам замедлит рынок жилья и еще больше снизит спрос на рефинансирование до конца этого года», — заявил главный экономист MBA Майк Фратантони. «Ожидается, что более высокие цены и ставки на жилье, а также текущие ограничения предложения приведут к ежегодному снижению продаж существующего жилья».

Leave a Comment